家(自宅)購入の時

家(自宅)を購入しようと思った時、あなたならどうする?

1.まず頭金をためて
2.不足分の頭金は親から出してもらう人もいるかも
3.そして自分の給料で借りれる範囲を算出して、(おおよそ、年間の返済が年収の35%以内)

これで借金できる人もいるかも。
もし借金できるに十分な年収があったとしても、相方が働いている場合には、相方も半分の返済をしたほうが
よいと思うかもしれない。

なぜなら、
1.離婚した時には、半分の財産をとってゆかれるから
2.相方の支払いがなく、自分の支払いだけだと、自分が使える金額が少なくなる。
(家庭の力関係によりますが。。。。)

検討すべき問題その1 相続時

それで、所有権(持ち分)を半々で購入したとしましょう。

一生添い遂げるなら何ら問題はありません。
自分が死んだ時には、自分の所有権分(1/2)が遺産となりますから、相続不動産の金額は一人所有に比べると半分になります。
相続税対策はバッチリですね!

検討すべき問題その2 離婚時

離婚時はどうしますか?
結婚して、自宅購入するときは、ラブラブだからまさか離婚のことまで考えてませんよね。
海外では、結婚するときに、離婚のことを考えた契約書まで作成する例もあるそうですが。。。

離婚の時、自宅は
1.売却して現金化し、分割する
2.どちらかが住む

の2通りあるかと思います。

思いだすのも嫌な人は売却するでしょうし、いろいろな事情でどちらかが住む場合もあると思います。

どちらかが住む場合、「財産分与を事由とした相手の持ち分の全部移転」の登記上の手続きが必要です。
借入金がある場合、抵当権がついていますから、抵当権の変更も必要となります。

この時の抵当権はたいてい銀行などの金融機関ですから、銀行が抵当権の移転に合意しなければなりません。

例えば、相方と1/2ずつの借金で購入したとすれば、銀行に対する抵当権は、1/2ずつとなっています。
その抵当権をはずして、住み続ける人の抵当権としなければなりません。そのためには、現在自分が支払っている金額の2倍の借入金の返済をすることになります。
それだけの返済ができる収入があることを証明できなければ、銀行は抵当権の変更(相方から自分にする)
を認めてくれません。

銀行は、年収の35%以内の年間返済比率を決めていますので、それを超える場合(年収が低い場合)は
注意しなければ、銀行が承認しない場合があります。

うまく銀行が認めてくれた場合には、

1.相方の持ち分を自分(住み続ける人)に移転する
2.銀行が新たに抵当権設定を行う

という作業を同時に行うことになります。

これらは難しい問題を含んでいますし、銀行にもなかなか聞けません。
近くのファイナンシャルプランナーでよい人がいたら聞いてみるのが手です。